Земельный участок с торгов может оказаться дешевле соседних не случайно: через него проходит дорога к чужому дому, над ним тянется ЛЭП, а под ним — газопровод с охранной зоной, где нельзя строить. Такие обременения сохраняются при продаже, и покупатель получает участок вместе с ними.

Что говорит закон

  • Собственник недвижимости вправе требовать от собственника соседнего участка предоставления права ограниченного пользования им (сервитута) — например, для прохода и проезда или для линейных объектов. Сервитут не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения участком (пп. 1, 2 ст. 274 ГК РФ).
  • Сервитут устанавливается по соглашению или по решению суда и подлежит государственной регистрации. Собственник обременённого участка вправе требовать соразмерную плату за пользование (пп. 3, 5 ст. 274 ГК РФ).
  • Сервитут сохраняется при переходе прав на обременённый им участок к другому лицу (п. 1 ст. 275 ГК РФ).
  • Права на землю могут быть ограничены, в том числе в зонах с особыми условиями использования территорий. Такие ограничения сохраняются при переходе права собственности на участок к другому лицу (пп. 2, 5 ст. 56 ЗК РФ).

Пошаговая проверка

  1. Закажите выписку ЕГРН и посмотрите раздел об ограничениях и обременениях: там видны зарегистрированные сервитуты и части участка в зонах.
  2. Откройте публичную кадастровую карту и проверьте, не пересекают ли участок охранные зоны ЛЭП, газопроводов, водоохранные и санитарные зоны.
  3. Осмотрите участок: столбы, опоры, колодцы, накатанная чужая дорога — признаки ограничений, даже если их нет в описании лота.
  4. Если сервитут есть, узнайте, кто им пользуется, на каких условиях и платит ли за это.
  5. Сравните полезную площадь, на которой можно строить, с общей площадью участка и пересчитайте цену за сотку.

Красные флаги

  • Охранная зона занимает большую часть участка или центр, где планировалась застройка.
  • Через участок проходит единственная дорога к соседним домам.
  • Описание лота не упоминает ограничения, а на карте видна зона.
  • Вид разрешённого использования формально допускает дом, но зона фактически запрещает строительство.

Где следить за торгами

Все лоты из статьи и тысячи других предложений собраны в едином поиске RuTorgi: торги по банкротству, продажа государственного и муниципального имущества, арестованное и залоговое имущество. Сохраняйте лоты в избранное и проверяйте должников в реестре должников. Регистрация на RuTorgi бесплатна.