На торгах встречаются квартиры на первых этажах у оживлённых улиц и нежилые помещения в жилых домах по цене ниже рынка. Покупатель часто планирует сменить их назначение: открыть магазин в квартире или жить в бывшем офисе. Это возможно не всегда: перевод разрешает орган местного самоуправления, и закон перечисляет случаи, когда он запрещён.

Что говорит закон

  • Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое допускается с соблюдением требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 22 ЖК РФ).
  • Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к нему невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или нет технической возможности оборудовать отдельный вход (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ).
  • Квартиру в многоквартирном доме можно перевести в нежилое помещение, только если она на первом этаже или выше, но помещения непосредственно под ней — нежилые (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ). Нежилое помещение нельзя перевести в жилое, если оно не отвечает установленным требованиям и привести его в соответствие невозможно (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ).
  • Перевод осуществляет орган местного самоуправления по заявлению собственника. Если для использования помещения нужны переустройство, перепланировка или иные работы, документ о переводе является основанием для их проведения, а по окончании работ собственник уведомляет орган об их завершении (ч. 1, 2, 8, 9 ст. 23 ЖК РФ).

Пошаговая проверка

  1. Проверьте этаж и что находится под помещением: перевод квартиры на втором этаже над жилой квартирой невозможен.
  2. Оцените, можно ли сделать отдельный вход с улицы, не используя подъезд.
  3. Изучите правила землепользования и застройки и требования к проекту: для входной группы часто нужен участок под крыльцо.
  4. Узнайте в администрации, какие документы нужны для перевода и сколько он занимает на практике.
  5. Посчитайте стоимость проекта, работ и согласований и добавьте её к цене лота.

Красные флаги

  • Вход в помещение возможен только через подъезд жилого дома.
  • Помещение в аварийном доме или в объекте культурного наследия.
  • Нежилое помещение без окон или в подвале, а план — жить в нём.
  • Продавец уже начал перевод, но документы о завершении работ не оформлены.

Где следить за торгами

Все лоты из статьи и тысячи других предложений собраны в едином поиске RuTorgi: торги по банкротству, продажа государственного и муниципального имущества, арестованное и залоговое имущество. Сохраняйте лоты в избранное и проверяйте должников в реестре должников. Регистрация на RuTorgi бесплатна.